Come ottenere uno sconto sull’affitto per la pandemia del Covid-19: il caso di Fiera Milano

REAAS News Lunedì, 21 Dicembre 2020.

Fonte: it.businessinsider.com Original article here

Il Gruppo YARD REAAS ha assistito Fiera Milano nell'accordo con Fondazione Fiera Milano per la riduzione dei canoni di locazione dei siti di Rho e di Milano e del centro congressi “MiCo”

Il consiglio di amministrazione di Fiera Milano del 15 dicembre 2020, oltre alla nomina del nuovo amministratore delegato e direttore generale Luca Palermo, ha approvato l’accordo con Fondazione Fiera Milano sulla riduzione dei canoni di locazione dei siti di Rho e di Milano e del centro congressi “MiCo” per l’esercizio in corso, per un totale di 14 milioni. Ed essendo l’ente presieduto da Enrico Pazzali socio di controllo quasi al 64% della Fiera, a sua volta quotata in Borsa, lo sconto su quel che in gergo viene definito affitto è dovuto passare per il consueto documento informativo relativo a un’operazione di maggiore rilevanza con una parte correlata, la Fondazione appunto.

E trattandosi di una riduzione dei canoni lo stesso documento ha gioco facile a motivare l’operazione: “La società”, ossia Fiera Milano, “ha ritenuto conveniente la conclusione dell’operazione principalmente sulla base della seguente ragione di ordine economico: corrisponderà, per l’anno in corso 2020, a Ente Fiera canoni di locazione significativamente inferiori”.
Nel dettaglio, l’affitto del polo interno scende di 442.524 euro, i canoni dei contratti della controllata Fiera Milano Congressi vengono ridotti per 1,13 milioni circa e soprattutto l’affitto per l’area di Rho scende di 12,43 milioni.

Il risparmio finale, a spese della Fondazione azionista di controllo, ha consentito a Fiera Milano – come puntualizzato nella nota che annunciava il nuovo ad e la stessa riduzione delle locazioni – di “rivedere al rialzo il target di ebitda per l’esercizio in corso in un range compreso fra 8 e 12 milioni di euro, rispetto alla precedente indicazione di pareggio. Il target aggiornato – aggiunge la nota – tiene conto dell’evoluzione della gestione nel corso del secondo semestre e della nuova sospensione dell’attività fieristico-congressuale a partire dal 24 di ottobre 2020″.

Nella negoziazione per ottenere lo sconto, Fiera Milano è stata assistita dai consulenti del Gruppo YARD REAAS, che hanno ritenuto la richiesta di rimodulazione dei canoni di locazione “fondata e legittima, seppur di natura temporanea in quanto giustificata dal contesto straordinario che si è venuto a creare a seguito della pandemia da Covid-19” e hanno identificato complessivamente, per gli affitti in questione, “un importo compreso fra un minimo di 13,7 milioni e un massimo di 15,4 milioni di euro quale entità dello sconto”. Inoltre, nella determinazione dell’ammontare della riduzione, il Gruppo YARD REAAS ha ritenuto ragionevole che la rimodulazione possa basarsi sulla distinzione fra “periodo di lockdown”, a sconto del 50%, e “periodo no-lockdown” relativo ai mesi di agosto, settembre e ottobre a sconto inferiore (fino al 20% massimo), mentre gennaio e febbraio 2020 vengono considerati a canone pieno.

È interessante riportare alcune parti dell’analisi che ha condotto il Gruppo YARD REAAS a questa conclusione, poiché contempla valutazioni generali sul mercato immobiliare in un momento in cui sono molte le società che stanno chiedendo o che hanno già ottenuto sconti sugli affitti (Tod’s e Geox solo per citare due esempi).
Scrivono non a caso dal Gruppo YARD: “Nel settore immobiliare, stravolto dalle conseguenze dovute al periodo di lockdown imposto dal governo e dalle limitazioni alle attività nel periodo successivo, sono in corso, in quasi tutte le asset class immobiliari, processi di rinegoziazione tesi a rimodulare quanto previsto dai contratti di locazione al fine di rendere sostenibile l’ammontare del canone con l’andamento del business”.

In sintesi estrema, la tesi sostenuta dal Gruppo YARD REAAS è che, rappresentando la pandemia un evento eccezionale non imputabile al conduttore, la legge tenda ad accogliere con favore una riduzione degli affitti: “Sebbene, ad oggi, non si abbia evidenza di basi giuridiche che consentano ai conduttori di sospendere o ridurre il pagamento dei canoni di locazione durante il periodo di lockdown o per cause imputabili al Covid-19, un orientamento dottrinale autorevolmente sostenuto – ancorché non univoco – (…) prevede un obbligo dei locatori di rinegoziare l’ammontare dei canoni, basato sul principio di buona fede ai sensi dell’art. 1375 c.c. Si è, infatti, sostenuta la tesi secondo cui la sopravvenienza causata dall’epidemia Covid-19 e dalle relative misure di contenimento (…) faccia sorgere (…) un dovere di cooperazione per rinegoziare il contratto, in modo da renderne il contenuto più congruo rispetto agli interessi dei contraenti; e ciò indipendentemente dalla presenza di una clausola di negoziazione nel contratto (peraltro rara nella prassi)”.

Segue una sequenza di provvedimenti giurisprudenziali recenti e di urgenza che depongono a favore di questa tesi e che quindi, evidenziano sempre dal Gruppo YARD REAAS, “sono favorevoli alle richieste dei conduttori di non pagare o avere comunque delle riduzioni sulle mensilità di chiusura dell’attività a causa lockdown da Covid 19, in quanto penalizzati dall’impossibilità di poter godere dei beni locati, e in alcuni casi anche di rinegoziare i canoni a fronte della sopravvenuta eccessiva onerosità. In un caso il giudice si è spinto fino alla definizione di uno sconto da concedere al conduttore sia per i mesi del lockdown che per i successivi nove mesi” sottolineano dal Gruppo YARD REAAS.

Dopodiché si elencano le principali tipologie di strategie da attuare, secondo il Gruppo YARD REAAS, per la rinegoziazione dei canoni di locazione, “così come previste dal mercato durante e dopo il periodo di emergenza sanitaria”. La quantificazione dello sconto durante il periodo di lockdown, conclude il Gruppo YARD REAAS, “è negoziale; nella market practice che si sta sviluppando lo sconto va dal 20% al 50% del canone dovuto riferito al periodo di lockdown. Lo sconto concesso può essere in deduzione del canone dovuto oppure ‘spalmato’ nei mesi seguenti”. Mentre per quel che riguarda il periodo dopo il lockdown, si prevedono due modalità di riduzione dell’affitto: la prima prevede uno sconto dal 5% al 20% limitato al solo 2020, e la seconda la corresponsione di “un canone in percentuale variabile sul fatturato, senza nessun minimo garantito”.

Prima di giungere alla conclusione che la richiesta di riduzione del canone temporanea avanzata da Fiera Milano è fondata, dal Gruppo YARD REAAS analizzano anche il settore specifico di attività: “Il sistema fieristico appare uno dei settori maggiormente colpiti dalla pandemia”. Nel caso di Fiera Milano “la percentuale degli eventi cancellati o trasformati in eventi digitali nel 2020 è del 74%; negli eventi svolti in presenza dei mesi di settembre e ottobre si è registrato un calo delle presenze in media tra il 70% e l’80% con eventi che in alcuni casi hanno avuto un calo superiore al 90 per cento”. Insomma, un contesto a tinte fosche in cui una piccola luce c’è. E si chiama Fondazione Ente Autonomo Fiera Internazionale di Milano.